똘똘한 한 채도 끝나나? 부동산 세제 개편의 핵심은 ‘실거주’
지방선거 이후 부동산 세제 개편 논의가 본격화될 가능성이 커지면서 시장의 관심은 장기보유특별공제와 보유세 개편에 모이고 있다. 그동안 부동산 시장에서는 여러 채를 보유하기보다 서울 핵심지의 고가 주택 한 채를 보유하는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 절세와 자산 방어의 대표 방식으로 여겨져 왔다. 그러나 앞으로 세제의 기준이 단순 보유 기간보다 실제 거주 여부와 거주 기간을 더 중시하는 방향으로 이동할 경우, 부동산 세금 전략도 달라질 수 있다. 즉, 앞으로는 “몇 년 동안 가지고 있었는가”보다 “그 집에서 실제로 얼마나 오래 살았는가”가 더 중요한 판단 기준이 될 수 있다.
장기보유특별공제 개편 논의의 핵심은 형평성이다. 현재 1세대 1주택자는 일정 요건을 충족할 경우 보유기간과 거주기간에 따라 양도차익에서 높은 비율의 공제를 받을 수 있다. 이 제도는 장기간 보유한 자산의 물가 상승분과 명목상 가격 상승을 고려해 과도한 세 부담을 줄이기 위한 장치다. 다만 서울 핵심 지역의 초고가 주택 한 채를 보유한 사람이 지방의 여러 주택을 보유한 사람보다 더 큰 세제 혜택을 받을 수 있다는 문제 제기가 이어지면서, 실제 거주 중심으로 공제 구조를 조정해야 한다는 논의가 나오고 있다. 여기에 보유세는 강화하고 거래세는 낮추는 방향까지 함께 거론되면서, 부동산 세제의 무게중심이 ‘소유’에서 ‘거주’로 이동할 수 있다는 전망이 제기된다.
실제 사례로, A씨가 서울 강남권 고가 아파트를 12년 보유했지만 대부분 임대를 주고 실제 거주는 짧게 했다면, 향후 실거주 중심 개편이 이루어질 경우 기존보다 세제 혜택이 줄어들 수 있다. 반대로 B씨가 같은 집값 수준은 아니더라도 한 집에서 오랫동안 실제 거주했다면, 실수요자로서 상대적으로 유리한 평가를 받을 가능성이 있다. 다만 이러한 변화가 현실화될 경우 전월세 시장에는 부작용도 생길 수 있다. 임대인이 세제 혜택을 유지하기 위해 실거주를 선택하면 임대 물량이 줄어
전세가격이나 월세 부담이 커질 수 있기 때문이다. 결국 부동산 세제 개편의 핵심은 투기 수요를 줄이면서도 실수요자와 임차인의 부담을 어떻게 균형 있게 조정하느냐에 달려 있다. 앞으로의 시장에서는 단순히 좋은 지역의 한 채를 보유하는 전략보다 실거주 이력, 보유 목적, 매도 시점, 세금 부담을 종합적으로 따지는 전략이 더 중요해질 것이다.
**“좋은 집은 많이 가진 집이 아니라, 오래 살며 삶이 깃든 집이다.”**
참고자료
현재 장기보유특별공제는 1세대 1주택자의 경우 보유기간 공제와 거주기간 공제를 합산해 최대 80%까지 적용되는 구조로 정리됩니다. 예컨대 보유 10년과 거주 10년을 모두 충족하면 보유 40%와 거주 40%가 합산되는 방식입니다.
장기보유특별공제는 단순한 투기 억제 장치라기보다, 장기간 자산을 보유하는 동안 발생한 명목상 가격 상승과 세 부담을 조정하는 기능을 갖습니다. 따라서 실거주 요건을 강화하는 논의는 형평성을 높일 수 있지만, 동시에 거래 위축이나 전월세 물량 감소 같은 시장 영향을 함께 고려해야 합니다.
핵심 : 부동산 세제 개편 논의의 방향은 아직 확정된 것이 아니라 정책 논의 단계로 보는 것이 안전합니다. 다만 흐름은 분명합니다. 앞으로는 단순히 고가의 한 채를 보유하는 전략보다 실제 거주 여부, 장기 거주 이력, 보유세 부담, 양도 시점을 함께 고려하는 방식이 중요해질 가능성이 큽니다.