전례 없는 강공, 강남 3구+용산 아파트 전면 규제
2025년 3월 24일, 정부는 강남구·서초구·송파구, 그리고 용산구 전역을
토지거래허가구역으로 지정했습니다.
놀라운 건 이번 조치가 사상 최초로 '모든 아파트'를 허가 대상으로 삼았다는 점이에요.
기존에는 일정 규모 이상의 개발용 토지나 주상복합 일부만 제한됐다면,
이번엔 건축법상 '아파트'로 등록된 모든 공동주택이 포함됐습니다
: 어떤 점이 달라졌나
1. 건축법상 '아파트'가 핵심
- 일반적으로 부동산 시장에서 ‘아파트’는 다양한 형태를 포함하지만,
이번 규제는 건축법상 아파트, 즉 5층 이상 공동주택을 지칭합니다.
2. 유주택자 허가 신청 시 '기존 주택 처리계획서' 의무
- 새로 집을 사려면, 현재 갖고 있는 집을 어떻게 할 것인지를 명시해야 합니다.
- ‘기존 주택을 언제까지 처분하겠다’는 계획이 있어야만 허가 승인 가능
3. 상가·오피스텔은 대상 아님, 단 예외 있음
- 오피스텔, 상가, 빌라(연립)는 원칙적으로 허가 대상 제외
- 단, 3월 24일 이전에 이미 토지거래허가구역으로 지정되었던 일부 지역의 경우,
해당 규정이 그대로 적용되어 상가도 허가 대상이 될 수 있음
4. 기간은 6개월이지만, 연장 가능성 있음
- 현재는 2025년 9월 30일까지로 한정되었지만,
시장 상황에 따라 연장될 수 있다는 단서 조항이 붙어 있어
투자 및 매수 계획은 신중히 판단해야 합니다.
이런 분들은 꼭 확인하세요
- 강남/용산 아파트 매수 예정자
- 유주택 상태에서 추가 구입 고려 중인 분
- 상가/오피스텔 투자자 (해당 여부 사전 확인 필수)
- 허가 신청 시 서류 준비 필요한 분 (실사용계획서, 기존 주택처분 계획 등)
[1] 아파트 매수자 체크리스트 (토지거래허가구역 대상자용)
항목확인 내용체크
| 매수 지역 확인 | 해당 아파트가 토지거래허가구역인지 확인 | ☐ |
| 건축물 용도 확인 | 건축법상 ‘아파트’인지, 오피스텔·연립인지 확인 | ☐ |
| 실사용계획서 작성 여부 | '직접 거주'할 것임을 명시한 계획서 작성 | ☐ |
| 기존 주택 보유 여부 확인 | 유주택자의 경우 기존 주택 처리계획서 제출 필요 | ☐ |
| 2년 실거주 가능 여부 | 2년간 실제 거주가 가능한지 현실성 점검 | ☐ |
| 임대 불가 확인 | 임대 불가 조건 숙지 (전·월세 모두 안 됨) | ☐ |
| 지정기간 내 허가 대상인지 | 매수일이 2025.03.24~09.30 사이인지 확인 | ☐ |
| 상가/오피스텔 매수 여부 확인 | 원칙적 허가 제외 대상이나, 지역별 예외 있는지 확인 | ☐ |
[2] 규제지역 최신 요약 정리 (2025.03.24 기준)
구분 내용
| 지정일 | 2025년 3월 24일 |
| 적용기간 | 2025년 3월 24일 ~ 2025년 9월 30일 (단, 연장 가능성 있음) |
| 지정지역 | 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전역 |
| 적용 대상 | 건축법상 ‘아파트’ 전체 (신축·기존 불문) |
| 실거주 의무 | 매수 후 2년간 반드시 직접 거주, 임대 불가 |
| 유주택자 요건 | 기존 주택 처리 계획서 제출 필수 |
| 예외 대상 | 오피스텔, 빌라(연립), 상가 등은 원칙적 허가 대상 아님 |
| 단서 조항 | 기존에 허가구역이던 곳은 상가도 허가 대상일 수 있음 |
: 허가 전엔 반드시 체크하세요!
이번 정부 조치는 단순한 규제가 아니라,
매매 행위 자체를 ‘허가제’로 제한하는 강도 높은 정책입니다.
따라서 아파트 매수 계획이 있다면,
건축물 용도 확인
실거주 의무 여부
기존 주택 처리 계획
적용 지역 여부
등을 허가 신청 전 꼼꼼히 확인하셔야 불이익을 피할 수 있어요.